Jedna chyba na katastru může zhatit celý prodej nemovitosti
I když prodej a nákup nemovitostí prostřednictvím realitní kanceláře bývá nejvýhodnější variantou z hlediska pohodlí a správnosti všech náležitostí kupní smlouvy, ne každý této možnosti využije. Ještě stále panuje u mnoha lidí nedůvěra vůči odborníkům, ale i snaha „nevyhazovat peníze za provizi“.
Proces prodeje a nákupu nemovitosti bez pomoci profesionálů však vyžaduje značnou pozornost od samotných účastníků kupní transakce. Stačí malá chyba a vše se může zkomplikovat, a někdy dokonce natrvalo zastavit. Poměrně časté problémy nastávají na katastrálním úřadě. Stačí, když katastrální úřad při kontrole smluv zjistí drobnou formální chybu, jako je chybějící údaj, nejasná formulace, nesoulad v parcelním čísle, nepřesnost v identifikaci účastníků. A už je co řešit. Ovšem za předpokladu, že prodávající a kupující budou i v této fázi obchodu, který vlastně ještě není dokončen, dále spolupracovat. Nejhorší situace může nastat, pokud jedna ze stran odmítne spolupracovat, respektive nehodlá situaci řešit s tím, ať to vyřeší druhá strana. Často se totiž laici domnívají, že podpisem kupní smlouvy vše končí a stačí jen čekat, až budou peníze na jejich bankovním účtu, nebo – na druhé straně – až proběhne zápis a nový vlastník se nastěhuje. To ale vůbec nemusí nastat. Jakmile katastr nemovitostí zjistí chybu, osloví kupujícího a prodávajícího. Naštěstí, neodmítne v případě drobných chyb hned zápis jako takový. A díkybohu za to. Pokud se jedná o drobný nesoulad výše uvedeného typu, zasílá účastníkům řízení výzvu, aby chybu doplnili nebo opravili. A je na obou smluvních stranách, aby na takovou výzvu reagovaly tím, že chybu odstraní, doplní údaje, prostě dají vše do pořádku tak, jak má být a jak úředníci katastru požadují. A to co v nejkratší době. Výzva tohoto typu totiž mívá maximální lhůtu 15 dní na odstranění vytýkaných nedostatků. Když však jedna ze stran nereaguje, nespolupracuje nebo smluvní strany nedokážou problém vyřešit včas (například proto, že si včas nevyzvednou doporučený dopis nebo neotevřou datovou schránku), může dojít k tomu, že katastr nemovitostí řízení úplně zastaví a vlastnické právo nebude převedeno na kupujícího. Takže kupní smlouva se stane bezcennou listinou, kupující nezíská nemovitost a prodávající nedostane své peníze. To v takhle konečném důsledku může znamenat mnoho nepříjemností pro obě strany. Zvláště když třeba kupující již dal výpověď z nájmu nebo prodal svůj stávající byt a nemá kde bydlet, nebo když prodávající plánoval peníze z prodeje nemovitosti vložit do další nemovitosti nebo do jiného projektu. Prodělají na tom obě strany a veškerá předchozí námaha byla vynaložena zbytečně. A musí se začít od začátku. Stejné to je v případě, že do smlouvy či ke smlouvě se doplní chybné údaje, ovšem ani ty nebudou správné, nebo nebudou vyhovovat požadavkům. Katastr nemovitostí poté řízení pravomocně zamítne nebo zastaví. Strany pak mohou do 15 dnů uzavřít novou smlouvu, která bude splňovat požadavky katastru. Jestliže to nestihnou, celý obchod se ruší a vše se vrací do původního stavu, jako kdyby k žádné dohodě a podpisu kupní smlouvy nedošlo.
Co dělat pro to, aby podobná situace nenastala?
Realitní odborníci doporučují dát do kupní smlouvy ustanovení o povinnosti obou stran spolupracovat na odstranění chyb či doplnění, pokud si je katastr vyžádá, a to v potřebném termínu. V rámci tohoto ustanovení se většinou stanoví i pokuta, pokud jedna ze stran nebude spolupracovat, a to i ve výši 200 000 Kč, včetně možnosti odstoupení druhé smluvní strany od smlouvy. To je první záchranná brzda. Tou druhou je po podání na katastr denně sledovat doručovanou poštu i datovou schránku. Jakmile taková výzva přijde, okamžitě ji začít ve spolupráci s druhou stranou řešit. A reagovat v termínu stanoveném katastrálním úřadem. Zbytečným komplikacím při vkladu do katastru nemovitostí se lze vyhnout, pokud celá kupní transakce proběhne pod dozorem odborníků – advokáta se specializací na reality nebo realitního makléře. Ti ohlídají termíny, komunikaci s katastrem nemovitostí i případné doplnění údajů či odstranění chyb.