Změna druhu pozemku v roce 2026: vyšší poplatky, přísnější pravidla a co to znamená pro vlastníky.
V roce 2026 se stále více diskutuje o zpřísnění podmínek pro změnu druhu pozemku, zejména u převodu zemědělské půdy na stavební. Pro vlastníky, investory i kupující to znamená jediné: vyšší náklady, delší proces a nutnost důkladné přípravy ještě před koupí nebo zahájením výstavby.
Téma je zásadní nejen pro developery, ale i pro běžné klienty, kteří plánují stavbu rodinného domu na pozemku, který zatím není veden jako stavební
Co znamená změna druhu pozemku
Změna druhu pozemku je administrativní a právní proces, při kterém dochází ke změně využití pozemku v katastru nemovitostí – například z orné půdy, zahrady nebo trvalého travního porostu na stavební parcelu.
Důležité je rozlišovat:
- změnu v územním plánu (možnost výstavby)
- skutečné odnětí ze zemědělského půdního fondu (ZPF)
- změnu druhu pozemku v katastru nemovitostí
Tyto kroky na sebe navazují a každý z nich může být spojen s poplatky a správními řízeními.
Jaké poplatky se při změně druhu pozemku platí
Mnoho vlastníků se domnívá, že zaplatí pouze správní poplatek. Ve skutečnosti se jedná o součet několika nákladových položek.
1. Odvod za odnětí ze zemědělského půdního fondu (ZPF)
Jedná se o nejvýznamnější a často nejvyšší poplatek.
Jeho výše závisí zejména na:
- bonitě půdy (BPEJ)
- velikosti záboru
- účelu využití (rodinný dům, komerční výstavba, developerský projekt)
U kvalitní zemědělské půdy (I. a II. třída ochrany) mohou odvody dosahovat velmi vysokých částek.
2. Správní poplatky a řízení
Do celkových nákladů vstupují také:
- poplatky za územní řízení nebo povolení záměru dle nového stavebního zákona
- změna využití území
- poplatek za vklad do katastru nemovitostí
- projektová a odborná dokumentace
Proč se poplatky zvyšují
Hlavním důvodem je dlouhodobá ochrana zemědělské půdy a omezení jejího záboru pro výstavbu. Stát i obce zpřísňují posuzování záboru ZPF a více zohledňují kvalitu půdy a dopad na krajinu.
V praxi to znamená:
- přísnější schvalování změn využití pozemků
- vyšší odvody u kvalitní půdy
- větší tlak na využívání již zastavitelných ploch místo rozšiřování zástavby do krajiny
Dopad na trh s nemovitostmi
Tato změna má přímý vliv na ceny pozemků a investiční rozhodování.
Stavební pozemky
Pozemky již určené k výstavbě budou ještě hodnotnější, protože kupující se vyhnou složitému procesu změny využití a vysokým odvodům.
Investiční pozemky
Pozemky vedené jako orná půda nebo zahrada „s potenciálem výstavby“ budou rizikovější investicí. Reálné náklady na změnu využití mohou výrazně snížit očekávaný výnos.
Developery a investory
U větších projektů může odvod za ZPF představovat významnou položku v rozpočtu projektu a ovlivnit finální cenu bytů či rodinných domů.
Na co si dát pozor před koupí pozemku
Před koupí pozemku doporučujeme vždy prověřit:
- druh pozemku v katastru nemovitostí
- zařazení v územním plánu
- BPEJ a třídu ochrany půdy
- napojení na inženýrské sítě
- reálnou možnost odnětí ze ZPF
Zásadní je vědět, že označení „pozemek vhodný k výstavbě“ v inzerci automaticky neznamená, že je stavební.
Praktické doporučení pro vlastníky a prodávající
Pokud zvažujete prodej pozemku, může být strategicky výhodné vyřešit změnu využití ještě před uvedením na trh. Pozemek se stavebním určením má zpravidla výrazně vyšší tržní hodnotu a širší okruh zájemců.
Naopak u kupujících je klíčové počítat s časovou i finanční rezervou – proces změny druhu pozemku může trvat měsíce až roky a náklady se mohou pohybovat od desítek tisíc až po statisíce korun podle lokality a bonity půdy.
Závěr
Zvyšující se poplatky a přísnější regulace změny druhu pozemku jsou trendem, který bude v následujících letech ovlivňovat celý realitní trh. Správné prověření pozemku ještě před koupí nebo zahájením projektu je dnes důležitější než kdy dříve.
Odborná analýza konkrétní parcely (územní plán, ZPF, BPEJ a reálné náklady na změnu využití) může investorům i vlastníkům ušetřit nejen finance, ale i značné množství času a administrativních komplikací