Stop neplatičům v bytě: Nový právní nástroj pro pronajímatele
Dne 1. ledna 2026 nabyla účinnosti novela občanského soudního řádu, která zavádí nový institut – rozkaz k vyklizení (§ 175a OSŘ). Pro pronajímatele představuje rychlejší a procesně úspornější způsob, jak soudně vymoci vyklizení bytu nebo domu po skončení nájmu, pokud bývalý nájemce nemovitost nadále neoprávněně užívá.
Předpoklady pro vydání rozkazu k vyklizení
Rozkaz k vyklizení lze vydat, pokud jsou splněny následující podmínky:
- v žalobě uplatníte právo na vyklizení bytu nebo domu,
- nájem již skončil (uplynutím doby, dohodou nebo platnou výpovědí) a bývalý nájemce nemovitost nadále užívá bez právního důvodu,
- pronajímatel zaslal bývalému nájemci nejméně 14 dní před podáním žaloby písemnou výzvu k dobrovolnému vyklizení,
- neprobíhá soudní přezkum oprávněnosti výpovědi ani jiné soudní řízení o užívacím právu bývalého nájemce k bytu,
- právo pronajímatele na vyklizení vyplývá ze skutečností uvedených v žalobě a z přiložených listinných důkazů.
Účinky rozkazu a procesní následky
Pokud soud rozkaz k vyklizení vydá, uloží bývalému nájemci, aby do 15 dnů od doručení byt nebo dům vyklidil, případně aby ve stejné lhůtě podal odpor.
- Nepodá-li nájemce odpor a byt nevyklidí, může se pronajímatel obrátit na exekutora, který vyklizení provede.
- Podá-li nájemce odpor (nebo se rozkaz nepodaří doručit zákonem požadovaným způsobem), soud rozkaz zruší a věc projedná v klasickém soudním řízení.
Je důležité si uvědomit, že skutečnost, že soud původně vydal rozkaz k vyklizení, automaticky neznamená, že pronajímatel bude úspěšný i v následném standardním řízení.
Samostatnost peněžních nároků
V rámci rozkazu k vyklizení nelze uplatnit peněžité nároky, například:
- dlužné nájemné,
- nedoplatky za služby,
- bezdůvodné obohacení
Tyto nároky je nutné vymáhat samostatně – žalobou nebo například prostřednictvím platebního rozkazu.
Notářský zápis jako prevence sporů
Další možnost, jak si může pronajímatel usnadnit budoucí vyklizení bytu, potvrdil i Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí z minulého roku. Jde o notářský zápis se svolením k vykonatelnosti.
Tento postup funguje tak, že:
- notářský zápis musí být sepsán se souhlasem pronajímatele i nájemce,
- musí v něm být uveden přesný okamžik, do kdy má nájemce byt vyklidit,
- pokud nájemce byt v této lhůtě nevyklidí, může se pronajímatel obrátit přímo na exekutora, bez nutnosti předchozího soudního sporu.
Na tuto možnost je však nutné myslet včas, ideálně už při uzavírání nájemní smlouvy. Vyžaduje totiž dobrovolný podpis nájemce. Jakmile mezi stranami vznikne spor ohledně nájmu nebo jeho trvání, je velmi nepravděpodobné, že nájemce bude ochoten takový dokument dodatečně podepsat.