Práva vlastníků mají přednost: zákaz pronájmů ve stanovách SVJ neobstojí

Vlastníci bytových jednotek mají právo svůj byt pronajímat – a to bez ohledu na to, co je uvedeno ve stanovách společenství vlastníků jednotek (SVJ). Pokud by se ve stanovách objevila klauzule, která podmiňuje pronájem souhlasem SVJ, není takové ustanovení právně závazné. Zákon totiž stojí na straně vlastníka.
Tento výklad potvrdil i Nejvyšší soud ve svém usnesení ze dne 15. března 2023 (sp. zn. 26 Cdo 854/2022). Podle něj se SVJ může při tvorbě stanov pohybovat pouze v rámci svých zákonných kompetencí. Jakmile by stanovy zasahovaly do vlastnického práva – například omezovaly možnost byt pronajímat – jedná se o neplatné ustanovení, jako by vůbec nebylo přijato.

Krátkodobé pronájmy jako častý problém

Soud se zabýval i situacemi, kdy se SVJ snaží omezit krátkodobé pronájmy přes platformy typu Airbnb a další. Tyto formy ubytování totiž často přinášejí do bytových domů komplikace – hluk, nepořádek ve společných prostorách nebo nerespektování domovního řádu.

Není proto překvapivé, že se vlastníci ostatních bytů snaží podobné situace řešit. Problém ale je, že zákaz nebo omezení pronájmů nelze účinně prosadit prostřednictvím stanov SVJ.

Pronajímat lze – ale s odpovědností

Podle § 1175 odst. 1 občanského zákoníku má vlastník právo svou jednotku svobodně užívat, spravovat i pronajímat. Omezen je pouze právy ostatních vlastníků.

To znamená, že i krátkodobý pronájem je legitimním výkonem vlastnického práva. O způsobu využití bytu nemůže rozhodovat většina vlastníků ani SVJ jako celek.

Zároveň však platí zásadní pravidlo:
za chování nájemníků vždy odpovídá vlastník bytu.

Je tedy jeho povinností zajistit, aby nájemníci dodržovali domovní řád a nerušili ostatní obyvatele domu.

Jak řešit problémové nájemníky

Pokud dochází k rušení nočního klidu nebo jinému nevhodnému chování, existuje několik kroků, jak situaci řešit:

• nejprve se pokusit o domluvu s nájemníky nebo vlastníkem bytu
• obrátit se na výbor SVJ, který může vlastníka oficiálně vyzvat k nápravě
• v případě opakovaného porušování přivolat městskou policii
• při dlouhodobých problémech řešit situaci soudní cestou

SVJ může po vlastníkovi požadovat, aby zajistil dodržování pravidel, ale nemůže mu pronajímání bytu zakázat.

Možnosti regulace ze strany úřadů

V některých případech může situaci řešit i veřejná správa. Pokud vlastník poskytuje krátkodobé ubytování turistům, lze se obrátit na živnostenský nebo stavební úřad.

Ty mohou prověřit:

• zda je byt zkolaudován pro ubytovací služby
• zda má vlastník potřebné živnostenské oprávnění

Shrnutí

Právo pronajímat byt je základním právem vlastníka a SVJ jej nemůže omezit prostřednictvím stanov. Přesto je nutné, aby pronajímatel nesl odpovědnost za chování svých nájemníků a zajistil klidné soužití v domě.

Rovnováha mezi právy vlastníků a ochranou ostatních obyvatel domu tak zůstává klíčová.