ČNB mění pravidla pro investiční hypotéky, roste požadavek na vlastní zdroje
Hypoteční trh v Česku zažívá silné období. Aktivita překračuje dlouhodobé průměry, ceny nemovitostí rostou dvouciferným tempem a stále více lidí pořizuje byty a domy jako investici. Právě na tento trend reaguje nové doporučení České národní banky (ČNB), které od dubna zpřísňuje podmínky pro část žadatelů o hypotéku.
Cílem je ochladit trh s investičními nemovitostmi. Praktické dopady ale mohou pocítit i běžné
domácnosti.
Přísnější pravidla pro investiční nemovitosti
Nové doporučení se týká dvou hlavních situací:
- když si žadatel pořizuje třetí a další obytnou nemovitost
- když kupuje nemovitost určenou k pronájmu (tzv. investiční nemovitost)
Podle centrální banky jsou tyto úvěry rizikovější než hypotéky na vlastní bydlení. Proto by banky nově měly uplatňovat přísnější limity:
- maximální LTV (výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti) 70 %
- celkové zadlužení maximálně sedminásobek ročního čistého příjmu
To v praxi znamená jediné – investoři budou potřebovat více vlastních peněz a projdou přísnějším posuzováním bonity.
O statisíce korun navíc
Rozdíl oproti dosavadní praxi je výrazný. Banky dnes běžně financují až 80 % hodnoty nemovitosti, u mladších žadatelů dokonce až 90 %.
U bytu za 6 milionů korun:
- při LTV 70 % musí mít kupující 1,8 milionu korun vlastních zdrojů
- při LTV 80 % by stačilo 1,2 milionu korun
Rozdíl činí 600 tisíc korun, které musí nově žadatel doplatit ze svého.
Podle úvěrového analytika společnosti Broker Trust Romana Bečičky se změny dotknou zhruba 10 % nových hypoték. „Záměrem je omezit model, kdy investoři pořizují více nemovitostí s využitím maximálního úvěrového financování,“ uvádí.
Jak banky poznají investiční nemovitost
Důležitým vodítkem bude pro banky zejména to, zda žadatel započítává příjem z nájmu do své bonity. Zároveň budou instituce zkoumat, kolik nemovitostí už klient vlastní.
Do počtu se započítává:
- každá obytná nemovitost
- podíl na nemovitosti od 50 % výše
- družstevní byty
- pravděpodobně i celoročně obyvatelné chaty a chalupy
Nezáleží přitom na tom, jak byla nemovitost získána – tedy ani na dědictví.
To může mít dopad například na manžele, kteří už vlastní více nemovitostí a plánují další nákup. Naopak pokud kupují nemovitost pro dítě a to bude jejím vlastníkem, přísnější režim se uplatnit nemusí.
Výjimkou jsou situace, kdy žadatel prokáže, že stávající nemovitost plánuje prodat – typicky při změně vlastního bydlení.
Nejasné případy ukáže až praxe
Některé situace zůstávají zatím nejednoznačné. Například:
- pořízení druhého bydlení pro vlastní potřebu
- apartmány využívané částečně soukromě a částečně ke krátkodobému pronájmu
Zda je banky vyhodnotí jako investiční nemovitosti, ukáže až praxe v následujících měsících.
Pozor na kombinování úvěrů
ČNB zároveň upozorňuje na riziko kombinování různých typů úvěrů. Banky by měly důsledně zohledňovat i půjčky od jiných institucí a zabránit tomu, aby si klienti brali nezajištěné úvěry na financování vlastních zdrojů.
Cílem je omezit situace, kdy je koupě nemovitosti financována kombinací hypotéky a dalších půjček.
Co změny přinesou
Přestože jde „jen“ o doporučení, očekává se, že se jím banky budou řídit. ČNB navíc plánuje jejich přístup aktivně sledovat.
Opatření může:
- omezit investiční poptávku po nemovitostech
- přesunout zájem investorů do levnějších regionů
- zvýšit využívání alternativních forem financování
Například část investorů může místo hypoték využít podnikatelské úvěry, které jsou ale obvykle dražší.
Dopad i na běžné domácnosti
Ačkoliv je cílem regulace především investiční segment, dopady se mohou nepřímo dotknout i rodin. Přísnější pravidla totiž mohou ovlivnit dostupnost bydlení i celkovou dynamiku trhu.
Jisté je jedno: bez většího objemu vlastních úspor bude pořízení další nemovitosti od letošního dubna výrazně složitější.