Chcete prodat nemovitost, ve které máte nájemníka? Poradíme Vám, jak postupovat.

Běžná realitní praxe obnáší i obchodní transakce, které jsou spojené s prodejem nebo koupí nemovitosti obsazené nájemníkem. V případě, že jste majitelem takové nemovitosti a chcete ji prodat, měli byste v prvé řadě oslovit kupce, kteří nehledají vlastní bydlení, ale investiční příležitost. Právě jim by nemuselo vadit, že kupují nemovitost, která je obsazena.

Informace nájemníkům není povinností, ale…

Před prodejem nemovitosti nemá majitel ve vztahu k nájemníkům povinnost jim cokoli sdělovat. Podle občanského zákoníku totiž platí, že pokud se změní vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Takže váš nájemník bude dál platit nájem za naprosto stejných podmínek, jen novému vlastníkovi.

Pokud je však nájemník bezproblémový, řádně platí nájem a užívá byt v souladu se smlouvou, je slušností mu tuto skutečnost oznámit. Navíc může vstřícnost vlastníka přinést nečekané plus. Například když nájemník projeví zájem o koupi nemovitosti, v níž bydlí, vlastník tak může získat kupce rychle, bez prohlídek a delších vyjednávání.

Jak postupovat při prodeji

V nabídce nezamlčujte, že v nemovitosti je nájemník. Uveďte také informace v případě, že nájemník obývá jen část nemovitosti. To se může stát například při prodeji rodinného nebo nájemního domu. U rodinného domu bude pro potenciální kupce důležité, zda nájemník obývá samostatnou část domu, která má například zvláštní vchod. Zda má právo užívat společné prostory, a jaké. U bytového domu je třeba přesně specifikovat, které byty jsou prázdné, a které jsou obsazené nájemníky. K tomu připojit, zda jde o nájemní smlouvy na dobu určitou či neurčitou.

Připravte se také na to, že potenciální kupec se bude chtít seznámit s obsahem stávající nájemní smlouvy. Jestliže v ní jsou ujednány povinnosti nad rámec zákona, nemusel by je budoucí vlastník respektovat. Avšak pokud s nimi bude seznámen před uzavřením kupní smlouvy, jsou pro něj závazná.

Když kupující nebude chtít obsazenou nemovitost

Ideální možností je dohodnout se s nájemníkem na ukončení nájemního vztahu dohodou. Právě proto je také vhodné, když nájemník o plánované koupi ví. Může se i sám rozhodnout, zda chce nemovitost dál obývat, či si najde jiný nájem. Pronajímatel a nájemce mohou uzavřít dohodu o skončení nájmu bez ohledu na to, zda byl ve smlouvě nájem uzavřen na dobu neurčitou, nebo určitou, a ještě nevypršel dojednaný termín pronájmu.

Pokud nájemník na dohodu nepřistoupí, může vlastník vypovědět smlouvu pouze ze zákonných důvodů. A to jsou závažné důvody, jako je hrubé porušení povinností uvedených v nájemní smlouvě, odsouzení pro závažný trestný čin a další. Jestliže ani tyto důvody nepřichází v úvahu, bude třeba na to při prodeji myslet a nabízet nemovitost pouze zájemcům jako investiční příležitost.

Když dojde k převodu

Současně s převodem nemovitosti tak dojde při uzavření kupní smlouvy i k převodu veškerých práv a povinností souvisejících s nájemními smlouvami. Nový vlastník nemá právo vypovědět nájem z důvodu změny vlastnictví. A to ani tehdy, pokud by toto ustanovení bylo napsáno v nájemní smlouvě. Podle občanského zákoníku se k takovému ustanovení nesmí přihlížet.

Nový vlastník však může nájemníkům navrhnout změnu nájemní smlouvy formou dodatku. To platí i pro výpověď nájmu, kde je však vlastník omezen výpovědními důvody a lhůtami, které jsou v nájemní smlouvě a jsou v souladu s občanským zákoníkem.

Realitní trh je velmi flexibilní a každá nemovitost se vždy dočká svého kupce. Jen je třeba od počátku nabízení nemovitosti s nájemníkem komunikovat a oslovit ty správné zájemce. Pokud zvažujete prodej nemovitosti s nájemníkem, obraťte se na naše zkušené makléře Patreal s letitou praxí. Všechny starosti vyřešíme za vás a nemovitost prodáme rychle a co nejvýhodněji.