Prodáváte byt, dům nebo pozemek? Neznáte realitní prostředí?

Tak čtěte na co si dát pozor a jak postupovat při prodeji, či koupi nemovitosti

1. Jak bezpečně koupit / prodat?

Rezervace, kupní smlouva a složení kupní ceny.

Po detailní kontrole výpisu z katastru můžete přistoupit k uzavření smlouvy s prodávajícím. Vřele doporučuji nejprve podepsat rezervační smlouvu nebo smlouvu o budoucí smlouvě, kde se vlastník zaváže nemovitost prodat pouze Vám za předem stanovených podmínek včetně data, kdy bude možné nemovitost využívat, respektive do kdy původní vlastník nemovitost uvolní a kde se strana kupující zaváže zaplatit část kupní ceny jako rezervační zálohu.

Pro složení rezervační zálohy a kupní ceny je dobré si zařídit úschovu, kde budou peníze uloženy, dokud nemovitost nebude přepsaná v katastru nemovitostí na Vás. Je to pojistka pro všechny možné případy, takhle si můžete být jistí, že o své peníze nepřijdete. Úschovu nyní běžně poskytují advokáti, notáři nebo bankovní instituce, v případě znalosti a důvěry v realitní kancelář můžete využít i bezplatnou úschovu na bankovním účtu dané realitní kanceláře, v tomto případě však striktně vyžadujte potvrzení o vedení speciálního bankovního účtu pouze pro účely úschov financí klientů a taktéž potvrzení o řádném pojištění dané kanceláře. Ani po přepsání nemovitosti však nemusí zaplatit celou kupní cenu původnímu vlastníkovi.

Jsou pro to dva dobré důvody:

Daň z nabytí nemovitých věcí

Obchodní případ nekončí prodejem nemovitosti. Prodávající musí zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí. Daň sice má odvést původní vlastník, pokud to však neudělá ani po opakované urgenci finančního úřadu, ručitelem za výběr daně jste vy jako nový vlastník. Finanční úřad bude daň za několik let po koupi nemovitosti vyžadovat po Vás. Vy tedy můžete zadržet část kupní ceny a domluvit se s prodávajícím, že ji uvolníte, až doloží zaplacení daně z nabytí nemovitosti. Část kupní ceny se dá zadržet jak v advokátní úschově, tak v notářské úschově či jiné úschově. Daň také můžete zaplatit sami.

Zdržení předání nemovitosti

V případě, že nemovitost je v momentě nákupu obydlená, pak doporučuji část kupní ceny zadržet. Pojistíte se tím pro případ, že nemovitost nebude do termínu předem stanoveno ve smlouvě uvolněná. Předání nemovitosti potvrďte předávacím protokolem.


2. Co má vlastně realitní kancelář pro Vás udělat a proč vlastně realitní kancelář?

Realitní kancelář je zde především proto, aby Vás ochránila a upozornila na případné nebezpečí.

Měla by připravit kvalitní právní servis ( rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouvu, smlouvu o úschově, návrh na vklad do katastru nemovitostí, předání nemovitostí, přehlášení energií, vyřízení daně z převodu nemovitosti.

Měla by připravit veškeré podklady k případnému hypotečnímu úvěru (LV, výpis z katastru nemovitostí, kopii katastrální mapy, nabývací titul apod).

- NA CO SI DÁT POZOR! -

3. Dát si pozor na nastraženého zájemce, podepsání smlouvy – exkluzivity

Dnes velice jednoduchý trik realitních kanceláří. Pamatujte na to, že nikdo nekupuje nemovitost přímo na místě.


4. Inzerce ze souhlasem

Ověřte si, že kancelář může nemovitost nabízet. Mnohdy stačí ústní souhlas majitele, lepší je, ale smlouva, která Vám garantuje, že po složení zálohy si můžete nemovitost koupit.

Pokud prodáváte musí být zde Váš souhlas s prodejem.

Nezatahujte do prodeje více kenceláří. Více kanceláří způsobuje nedůvěryhodnost prodeje.

5. Poraďte se o reálné ceně a strategii prodeje

Poraďte se s makléřem o ceně a o strategii prodeje nemovitosti. Pokud je tato smlouva dobře sepsaná, je výhodná pro obě strany.

Výhody

Dává realitnímu makléři větší možnosti. Při uzavření výhradní smlouvy má makléř větší pravděpodobnost, že nemovitost prodá a tudíž se dočká provize. A tak investuje do prodeje více svého času a peněz. Namísto toho, aby sledoval každý den, zda někdo z konkurenčních kanceláří nemá tuto nemovitost v nabídce levněji, má více času věnovat se prodeji nemovitosti. V získaném čase může aktivně oslovovat poptávající klienty, obměňovat fotografie na webu, vylepšovat text v inzerátech… A to vše bez strachu, že tohoto počínání nakonec zneužije konkurence a aktivní makléř přijde o provizi.


6. Nevěřte zázračně rychlému prodeji a také nereálně vysoké nabídce ceny za Vaši nemovitost


7. Rezervační smlouvy / zálohy složte prověřené kanceláři

Rezervační smlouvu si nechte předem předložit a nechte si vysvětlit za jakých podmínek je záloha vratná. Vše písemně.


8. Neplaťte pokud se obchod nezrealizoval


9. Prověřte si nemovitost, chtějte vidět nabývací listiny

Výpis z katastru můžete nyní získat na počkání na většině pošt a úřadů v rámci služby Czech POINT nebo na nejbližším katastru nemovitostí.

Potřebujete k tomu znát číslo listu vlastnictví a katastrální území. Pokud prodávající číslo listu vlastnictví nezná, můžeme si ho jednoduše vyhledat na webových stránkách katastru, stačí zjistit číslo popisné budovy/domu a katastrální území.

Ve výpisu pak můžeme najít informace, které případnou koupi zkomplikují nebo ji mohou učinit nevýhodnou, zde je několik klasických problémů:


Kontrola v oddílu A výpisu – Vlastnické právo:

Osoba majitele nemovitosti se neshoduje s osobou uvedenou na listu vlastnictví. V tomto případě je jasné, že jste málem naletěli podvodníkovi.

Nemovitost je ve společném jmění manželů (ve výpisu označeno jako SJM před jmény manželů).

Prodej mohou uskutečnit manželé jedině spolu, tzv., pod kupní smlouvou musí být podepsáni oba. Prodávající je vlastníkem pouze podílu na nemovitosti. V tomto případě má prodávající právo prodat pouze podíl na nemovitosti. V případě, že chcete skutečně koupit např. polovinu dvojdomku, pak doporučuji všechny majitele dvojdomku požádat o prohlášení o rozdělení na dva samostatné objekty/jednotky a koupi uskutečnit až pak. Pokud by totiž nedošlo k rozdělení na samostatné jednotky, další majitelé by de facto vlastnili podíl na Vašem dvojdomku, stejně jako vy na jejich. Z toho také plyne, že pokud byste svoji polovinu domu zhodnotili ( např. přistavením dalšího patra), ostatní podílníci na domu vlastní i podíl na tomto zhodnocení, aniž na něj jakkoli přispěli.


Kontrola v oddílu B výpisu – Nemovitosti:

Prodávající je vlastníkem nemovitosti, nikoliv však pozemku pod ní, případně není vlastníkem zahrady. Běžný problém zejména u rodinných domů, kde se stává, že parcela pod domem nebo zahrada patří někomu jinému a prodávající je zde v nájmu. Taková fakt má významný dopad na hodnotu nemovitosti.

Na výpisu je vyznačena plomba ( písmeno P před nemovitostí). Znamená to, že na katastru byl doručen dokument, který jakkoliv mění stav nemovitosti (může to být vlastnictví, vklad zástavního nebo exekučního práva, soudního řízení aj.) a informace o jeho obsahu není ještě ve výpisu zaznamenaná. V žádném případě nekupujte nemovitost s plombou, počkejte, až dokument zpracuje a do výpisu zaznamená.


Kontrola v oddílu C výpisu – Omezení vlastnického práva:

Zástavní právo

Zástavní právo přechází s převodem vlastnictví na Vás. Zástavní práva existují nejčastěji ve spojitosti s hypotečním úvěrem, který byl na nákup nemovitosti pořízen a v případě, že se jedná o zástavu běžné banky, není potřeba se ničeho obávat.

V tomto případě máte dvě možnosti:

  • Zástavní právo vyplatit z kupní ceny nemovitosti
  • Převzít hypotéku a pokračovat ve splácení jako dosavadní majitel.

POZOR NA ZÁSTAVNÍ PRÁVA OBSKURNÍCH NEBANKOVNÍCH SUBJEKTŮ, můžete zde narazit ,přestože zástavu vyplatíte, nemusí být vymazána.

Exekuce

Nemovitost zatíženou exekucí nelze převést do svého vlastnictví, jediná možnost je exekuci vyplatit a až pak nemovitost koupit. Pokud je výše exekuce blízko tržní ceně nemovitosti, koupě je velice riskantní, může se objevit další exekuce, která již v celkové výší přeskočí kupní cenu, Vám by však nezbylo, než ji zaplatit také, abyste nepřišli o všechny doposud vyplacené peníze. Zde doporučuji úzkou spolupráci s realitní kanceláří, která exekuce vyplatí ze svých prostředků a vy až poté přistoupíte ke koupi nemovitosti.

10. Prověřte si totožnost prodávajícího

Může se stát, že prodávajícího nemovitosti osobně neznáte, pak doporučujeme si prověřit jeho totožnost včetně rodného čísla, nejlépe z občanského průkazu. Mohlo by se stát, že majitel nemovitosti uvedený v katastru nemovitostí je někdo jiný než prodávající. Skutečný prodávající by měl mít u sebe také dokumenty týkající se nemovitosti, například nabývací listiny ( kupní smlouva, darovací smlouva nebo soudní rozhodnutí).

Pokud budete mít jakékoliv nejasnosti či další dotazy jsem Vám plně k dispozici v naší poradně.


Jaroslava Wiszová – jednatelka společnosti
Zobrazit profil